项目编号：AHXTZB（2017）005招标文件（服务）项目名称：东方龙城湛露苑安置小区物业管理项目招标人：湛露苑业主委员会招标代理机构：安徽信泰造价师事务所有限公司二?一七年五月十日目   录 第一章  招标公告第二章  投标人须知前附表第三章  合同条款前附表第四章  投标须知（通用部分）第五章  物业管理项目招标要求第六章  评审原则及评标方法第七章  投标文件格式（见附件格式）第八章   东方龙城湛露苑安置小区物业管理考评办法附件一  投标函（格式）附件二  物业管理费用构成明细报价分析表（格式）附件三  授权委托书（格式）附件四  拟任本物业管理项目负责人情况一览表附件五  本项目专业工种安排表附件六  主要设备清单第一章   招标公告依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《芜湖市物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规及有关文件规定，湛露苑业主委员会对东方龙城湛露苑安置小区物业管理项目面向社会公开招标，欢迎合格的投标人参加。一、项目名称、招标人及招标地址1.项目名称：东方龙城湛露苑安置小区物业管理项目2.招标人：湛露苑业主委员会3.招标代理机构：安徽信泰造价师事务所有限公司4.招标地址：镜湖区东方龙城湛露苑安置小区二、招标内容主要内容：保安、设施和设备的养护维修（包括电梯基坑排水和巡查及消防设施的管理等）环境卫生的保洁、车辆管理、生活垃圾外运、绿化维护等。（一）本项目基准价为人民币426348.86元。高层住宅部分：59215.12×0.60×12=426348.86元；（二）东方龙城湛露苑小区概况东方龙城湛露苑小区总建筑面积84374.47┫，住宅面积为59215.12┫（本次招标仅为住宅范围），其中商业7677.93┫。东方龙城湛露苑小区共有住宅4幢，5个单元，总户数为947户，均为层高34层以下的高层。小区容积率为3.9，绿化率为35%，机动车停车位453个，地下405个，地面48个。已于2013年11月交房。（三）物业管理人数及员工条件1.项目经理 1 人（具有全国物业管理企业经理证书）2.主管 1人3.客服 2人4.保洁员 4人5.保安 3人6.绿化维护1人7.设备维护 1人（须持电工操作证）      共计13人  【注】：根据芜湖市最低工资及五险相关标准，其中芜湖市最低工资不得低于1350元/人/月，用人单位还必须承担社保等五险费用780.63元/人/月，共计：2130.63元/人/月。物业员工条件：1.了解、熟悉物业管理工作，善于与群众沟通，遵纪守法，服从管理，能按岗位要求履行岗位职责；2.物业合同存续期内，男员工年龄不超过60周岁，女员工年龄不超过55周岁；3.双眼矫正视力不低于4.8，五官端正，身体健康，能胜任岗位要求。（四）物业委托管理期限。本项目服务期三年，合同壹年一签。    三、投标人资格条件    1.投标人须具有三级及三级以上资质的物业服务企业。    2.投标人出具芜湖市物业管理处无不良信用记录证明。3.投标人须是具有独立经营执照的企业（不接受联合投标）。4.投标人的项目经理须为本公司正式员工，投标文件中须提供全国物业管理企业经理证书和投标人为其缴纳近三个月社保证明（或社保缴费凭证）复印件并加盖投标人公章，两者缺一不可。 5.物业服务企业2016年完税证明及为企业10名员工购买社保证明（2017年1月份以后任意一个月）。四、报名时间、地点及要求1.报名时间：2017年05月10日-2017年05月 16日  上午9:00-11:00  下午14:00-17:002.报名地点：镜湖区 天门山东路园丁支路 香榭大院六号楼一单元101室联系人：陈工     联系电话： 18855301769 3.报名要求：(1)法定代表人身份证明及个人身份证明；(2)法定代表人授权委托书，被授权人身份证原件及复印件；(3)有效的法人营业执照副本复印件、有效的资质证书复印件（以上资料须加盖单位公章）；(4)物业企业项目经理资质证书原件；(5)电工资质证书原件；(6)提供现与其他住宅小区签订物业管理服务合同原件以及复印件（建筑面积达9万平方米以上或中标金额达到本次招标基准价以上）。以上材料须加盖单位公章，投标人报名时领取招标文件（￥：300元，不退还。）五、开标时间、地点1.开标时间：2017年 06月08日 上午9:302.开标地点：大砻坊公共服务中心金马门社区二楼会议室六、投标保证金及履约保证金缴纳所有投标人均需提交投标保证金。投标保证金到账截止时间为开标日前1个工作日上午10时。中标后，按中标价的5%缴纳履约保证金。履约保证金应在接到中标通知书三个工作日内以转账、电汇或汇票方式从投标单位账户汇入到下述指定账户。开标日，投标单位缴纳的投标保证金未按期到达指定账户的投标概不接受。中标的单位，投标保证金自动转为履约保证金，并在规定时间内缴足不足部分，待合同到期后退还（无息）；未中标的单位，投标保证金7天内退还。投标保证金：人民币4264.00元（大写：人民币肆仟贰佰陆拾肆元整）。履约保证金：按中标价的5%缴纳。七、本项目禁止挂靠投标在开标前发现的挂靠投标的，取消其投标资格；在中标后发现挂靠投标的，解除与其签订的物业服务管理合同。上述两种情形，投标人所缴纳的投标保证金及履约保证金均不予退还。八、投标保证金缴纳机构及联系方式开户单位：芜湖市镜湖区财政核算中心开户行：中信银行芜湖分行营业部账号：7352110182600040841项目经办人：倪主任                  电话：13505535855湛露苑业主委员会安徽信泰造价师事务所有限公司                             2017年05月10日第二章  投标人须知前附表序号条款号条 款 内 容11.1项目名称、招标人：见招标公告。22.1本项目投标人需具备的资格条件：见招标公告。33.1对招标文件有异议的，在投标截止时间3日前递交书面质疑至招标代理机构，答疑回复一般与质疑书递交后2日内答复。招标人联系人：        韩主任 电话：15178582090招标代理机构联系人：  陈工   电话：1885530176944.1中标有效期：中标人在接到中标通知书后，5日办理交接手续，与招标人签订物业管理书面合同进场管理。55.1投标文件的份数：正本壹份，副本肆份；开标后，投标人不得以任何理由撤回标书。投标文件递交方式：在开标现场递交。66.1投标保证金：缴纳招标公告规定数额的人民币。投标保证金必须按招标公告规定日期从投标单位基本帐户以转帐、电汇、或汇票方式汇入招标人指定账户，投标人须在开标前凭投标保证金汇入票据到大砻坊公共服务中心换取收据,开标时必须提供本中心出具的投标保证金收据。履约保证金交纳：中标人在项目中标后，须在5个工作日内将履约保证金汇入大砻坊公共服务中心；开户单位：芜湖市镜湖区财政核算中心；开户银行：中信银行芜湖分行营业部；账号：7352110182600040841），其所缴纳的该项目投标保证金自动转作履约保证金，不足部分需补齐差额。中标人凭银行转账凭证换取履约保证金收据，领取中标通知书。履约保证金金额为中标价的5%。77.1开标时间、开标地点：见招标公告。投标地点：大砻坊公共服务中心金马门社区二楼会议室。开标时，需交验下列证照原件：法定授权代表有效身份证、法人代表授权书、营业执照（副本）原件、企业资质证书原件、全国物业管理企业经理证原件、投标保证金付款收据原件。以上资料开标时需要交验的原件缺少一件，将按无效投标处理，投标现场将拒绝投标文件。7.2投标文件中必须放入的证书复印件：法人营业执照副本、物业管理资质证书（缺一件该投标文件将按无效投标处理）。88.1评标方法：评标规则详见第六章99.1合同签订地点：东方龙城湛露苑小区业主委员会办公室1010.1招标监督电话：0553-5721273第三章              合同条款前附表序号条款号条款内容11.1项目现场为：镜湖区东方龙城湛露苑安置小区。22.1物业费构成：业主承担（中标价）+政府奖励扶持。     付款方式：业主承担（中标价）部分由中标企业根据业主房屋建筑面积收缴；政府奖励扶持部分依据区、中心、城管局、三级考评结果，于次月25日前拨付（合同第一年度每月为镜湖区住建部门核准的小区建筑面积×0.3元×100%×考评得分率；合同第二年度每月为镜湖区住建部门核准的小区建筑面积×0.3元×90%×考评得分率；合同第三年度每月为镜湖区住建部门核准的小区建筑面积×0.3元×80%×考评得分率）。33.1招标人：湛露苑业主委员会服务时间：2017年07月01日起（具体以合同约定为准）。合同期限：本项目服务期叁年，合同一年一签。服务地点：镜湖区东方龙城湛露苑安置小区  第四章  投标须知    第一条  投标人须知前附表（见第二章）第二条  物业管理的要求及标准为规范物业管理，降低管理成本，节约运行成本，创造安全、整洁有序的环境，特对本项目进行公开招标。1、对投标单位的要求   （1）具有三级及以上物业管理资质，具有法人资格的物业服务企业。   （2）中标后，乙方应在现场设立固定办公场所，并配备必要的办公设备。    2、投标要求   （1）投标人必须认真阅读招标文件内容，按本项目的特点和招标文件要求编写投标文件。投标人应保证投标文件中所有内容真实、准确。   （2）投标人应通过实地考察提出物业管理的方案，并进行效益分析预测。   （3）投标人由于对招标文件的理解发生误差，没有按招标文件的要求提供全部资料或递交没有对招标文件诸方面要求作出实质性响应的投标文件，造成投标风险，由投标人自行承担责任。   （4）投标人编制投标文件时应对物业管理服务期间可能出现的政策、环境和市场的变化带来的运营成本上涨等可能影响报价的因素，作出正确的评估，并体现到投标报价中；否则，造成的经济风险责任自负。投标人必须承诺在合同期内不能因运营成本的上涨而降低服务水平或违反政府最低工资标准和社会保险相关规定。物业管理合同期应该约定物业人员的工资待遇，不得低于本地最低工资标准及足额缴纳社保等保险，并接受相关部门监督。   （5）中标的物业服务企业不得转包。一经查实，立即取消中标资格，其所缴纳的履约保证金不予退还。   第三条  现场考察投标人应现场考察，要对物业项目现场的地理位置、物业现场地上和地下影响物业管理的因素以及困难条件进行周密的考察和研究，对拟投标标段的管理面积范围、小区设施等自行清点、统计，作出自己的判断结论和估价。投标人报价中如有漏项、漏算、少算等内容均视为投标人报价的技术策略并视为默认。中标后，在签订合同时和物业管理过程中，投标人不得以不完全了解现场情况为由，提出任何形式的增加物业管理费或索赔的要求。   第四条 投标文件的组成1、商务标部分(1)投标函(见附件一)，加盖法人公章和法人代表或授权代表签章；(2)物业管理费构成明细报价(见附件二)；(3)法人授权委托书(见附件三)；(4)法人营业执照复印件；(5)物业管理资质证书复印件；(6)企业综合实力证明材料；(7)项目负责人情况一览表(见附件四)，附学历和相关资格证书复印件；(8)投标人认为需要提供的其它材料(包括服务承诺和经营业绩以及相关证明材料等）。2、技术部分（含以下内容）(1)物业管理整体设想及策划；(2)人员配备合理、专业工种齐全(见附件五)；(3)制度、管理方式、工作计划、培训与管理档案的建立与管理；(4)环境清洁卫生管理；(5)保安及消防管理；(6)公用设备、公共场所等管理养护(含房屋、水电、公共设施、公共设备、专用设备、消防设施的看管等管理)；(7)各种车辆管理；(8)绿化养护和管理；(9)物资装备；(10)对市、区、街道、社区检查发现的抄告问题以及业主委员会发现问题的处理措施；(11)对相关部门开展的小区安全、卫生、市容管理、文明创建等各项检查的配合措施和发现问题的整改措施；(12)其他相关服务计划。第五条 投标文件的编制与提交(1)投标文件应按招标文件的要求与格式编写，并包括应有的附件和投标人认为须提供的其它资料。(2)投标人均应提交一式伍份投标文件。(3)本次招标、投标文件封装采用集中袋形式，须加盖投标人公章。招标内容见本投标须知第四条之规定。(4)投标文件均需由投标人或经正式授权并对投标人具有约束力的代表签字。授权代表须将以书面形式出具的“授权委托书”附在投标文件内。商务标投标文件不得行间插字、涂改或增删，如有修改错漏处，必须由投标人签字和盖章。(5)投标人应完整地填写招标文件的全部表格、资料，表格内容不得更改。(6)投标人编制和提交投标文件所需费用自理。第六条  下列情形开标时将拒收投标文件(1)未按规定时间、地点提交投标文件；(2)投标文件未按要求密封或盖章；(3)未按投标人须知前附表6.1、7.1的要求缴纳投标保证金及交验相关证照原件；第七条  投标文件有下列情况的，经评委会评审认定视为无效投标(1)投标文件书写潦草、字迹模糊不清难以辨认的；(2)投标文件商务标部分及投标函未经投标人盖章和法人代表签字的；(3)投标文件内有两个投标报价且未声明哪个报价有效的或不填写投标报价的；(4)投标资料严重不全、伪造或内容明显失实的；(5)投标人相互串通，故意哄抬或变相压价，经评审委员会讨论认定的；(6)技术标正文和封面密封不符合技术标编制要求的。(7)人员配置不合理的。第八条  履约环节中标后，没有履行或没有完全履行其投标承诺，造成合同无法继续履行，招标人有权取消其中标资格，其缴纳的合同履约保证金不予退还。第九条  投标报价的编制原则(1)根据业委会一级物业管理要求和物价部门核价规定以及本招标文件相关内容和投标人的物业管理方案进行物业管理费的测算。   （2）区、中心、城管局三级进行考评，给予奖励扶持并逐年递减。具体奖励扶持方案为：第一年按镜湖区建设部门核定的建筑面积×100%×12×0.3元×考评得分率拨付；第二年按镜湖区建设部门核定的建筑面积×90%×12×0.3元×考评得分率拨付；第三年按镜湖区建设部门核定的建筑面积×80%×12×0.3元×考评得分率拨付，合同期内不做调整，风险自负。第十条  投标保证金及履约保证金1、投标保证金及履约保证金的支付及退付见投标人须知前附表中6.1款规定。2、未中标单位的投标保证金(除本条第3款情况外)在中标通知书发出后予以退还(无息)。3、发生以下情况投标保证金将不被退还：(1)投标单位在开标后至发出中标通知书前撤回其投标的；(2)中标单位不按招标文件规定时间签订物业服务合同的或不按时缴纳投标保证金的；(3)在投标过程中进行串通哄抬标价等不正当活动被查处的；(4)投标文件中有虚假资料经查实的。履约保证金退付所需材料：中标人履行完合同后，携带采购人履约完成及同意退付履约保证金证明、合同原件或合同复印件（加盖采购人公章）、履约保证金收据，退付履约保证金。第十一条  开标(1)开标在大砻坊公共服务中心金马门社区二楼会议室举行。(2)投标人必须是法人代表或经法定代表人授权代表出席开标会议，不按时出席的视作自动放弃。(3)开标由招标人主持，在监督部门的监督下，由各投标代表自行检查投标文件密封情况，并当众拆封；(4)投标人不足三家时，不予开标；(5)开标时将公开各投标人报价和人员配备内容；物业管理费的组成：为中标价+政府奖励扶持资金。第十二条  合同的授予和签订(1)招标人将对投标人是否有能力履行合同义务进行审查。审查将根据投标人提交的资格证明文件和招标人认为必要的、合适的其它资料，对投标人的财务、技术和服务能力等进行审查或考察，审查或考察结果作为决定投标人是否中标的重要参考。(2)开标结束后，招标人将以中标通知书形式通知中标人。(3)中标价为项目合同价款，该合同价款在物业管理中标期限内一次性包定。(4)中标人收到中标通知书之日起，应在三日内缴纳履约保证金并与招标人完成委托物业管理合同签订手续。(5)招标文件的内容、投标文件中的各项承诺都视同委托物业管理合同的有效组成部分，与合同具有同等效力，双方不得以任何借口和形式提出更改和附加条件。(6)中标人不按时与招标人签订委托物业服务合同，则取消其中标资格。(7)中标人按签订的物业服务合同进行物业管理，招标人在物业服务合同期满后，将退还投标人的履约保证金(无息)；如物业服务企业在管理过程中有违约行为，由此造成的损失，招标人有权直接从其缴纳的履约保证金中扣除。第十三条  合同价款结算办法(合同条款前附表见第三章，具体在合同中约定)第十四条  腐败与欺诈(1)招标人和投标人在招投标和实施过程中应遵守最高的道德标准。“腐败行为”是指提供、给予、接受或索取任何有价值的东西来影响招标人员在招投标过程中或合同实施过程中的行为；“欺诈行为”是指为了影响招投标过程或合同实施过程而谎报情况，损害招标人、业主的利益，包括投标人之间串通投标（提交投标文件之前和之后），人为地使投标丧失竞争性，剥夺招标人从自由公开竞争中所能获得的利益。(2)如果管理部门认为中标人在本合同的竞争中有腐败和欺诈行为，则建议拒绝该标中标。第十五条  其他参加本次招标活动的所有人员不得将对投标文件的审查、澄清、评议以及评标的情况透露给投标单位或与招标工作无关的人员。如有发现，造成不良影响的，按有关法律法规及有关纪律的规定追究当事人责任。第五章  物业管理项目招标要求 一、人员配备方案专业工种人数备注项目经理1具有全国物业管理企业经理证书主 管1 客 服2 保洁员4 保 安3 设备维护1具有电工资格证书绿化维护1 合计13 人员配备为硬性要求，少配为废标，多配不加分。二、委托管理事项及标准根据《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（一级）、《芜湖市城市管理考评标准（2012年度）》（芜城管[2012]2号）具体要求，以规范物业管理、提高服务水平为宗旨，为小区业主提供专业、优质、高效物业管理服务。具体要求如下：(一)基本要求1、设立物业管理处、服务接待中心，公示服务电话号码，保持场所整洁有序，配置基本的办公设施设备；悬挂或张贴物业服务企业资质证书、项目经理照片，公示服务内容、收费标准等相关信息；提供有偿特约服务和代办服务，明显位置公示服务项目和收费标准，每年至少公布一次物业服务费收支情况；2、物业服务工作场所标识清楚、整洁有序，有专门接待区域；物业服务人员接待业主（物业使用人）时主动、热情，使用文明用语；物业服务人员佩戴统一标识，统一着装；建立员工培训制度，组织人员定期参加技能培训；3、建立报修制度登记；物业服务企业对业主（物业使用人）报修、求助、咨询、投诉等应及时登记处理，并记录存档；紧急维修：小修20分钟内到达现场；大、中修及时上报大砻坊中心城管科，由城管科统一安排时间进行维修，物业公司做好维稳等安抚工作。每年应至少向业主（物业使用人）进行1次物业服务意见征询，统计满意率80%以上；对服务合同的约定范围内的投诉，应及时处理并回访。每年应不少于1次向业委会通报服务情况，听取意见和建议，采取走访、召开恳谈会、问卷调查、信息交流等多种形式与业主（物业使用人）进行沟通。4、根据物业项目具体情况，制定服务方案和服务流程；建立管理制度，并按照合同约定和服务标准进行质量管理；岗位职责、操作流程在服务场所明示；服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将合同的全部事项委托给他人；需要与相关单位、部门协调事项，物业公司应积极主动协调小区发生的突发状况，协调不成的报社区、公共服务中心。无条件配合社区、公共服务中心及其他相关部门的检查、调研工作。（二）应急预案1、对本服务区域内可能发生洪涝、火灾、台风、治安、公共卫生、电梯故障、停水、停电、低温雨雪冰冻灾害等突发事件制定预案；2、定期组织相关人员对应急预案进行培训，每年组织不少于1次应急预案演练；3、突发事件发生时：①立即启动应急预案，同时报告委托单位和有关部门，并协助采取相应措施；②迅速展开指挥、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障、协助保护现场和证据等工作，防止事态扩大，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作；③撰写突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向委托单位和相关行政主管部门报告；4、台风、暴雨等预警限号发布后，物业服务企业应及时进行巡查；（三）标识管理1、制定标识管理制度，实行标识分类、建立台账、定期维护及时更新；2、房屋指示、设施设备、（区域）、消防安全、道路交通、安全警示、公益标识等定期进行巡检和维护、做好记录；督促施工单位对施工现场设置警示标识；主要道路、停车场、路面停车线等设置道路交通标志，保持标志规范、明显、清晰；3、小区消防、专变点等重要场所设置使用须知、劝谕告示、警示牌；住宅区各组团、幢号、单元门、户等标志、标识、宣传栏，无安全隐患，发现损坏，及时修复，保持完好率90%以上；（四）共用部位养护1、制定房屋共用部位维修养护管理制度，建立台账，保持检查和维修养护记录完整；每季检查1次外墙面、屋檐等，按照责任范围和合同约定做好登记、上报工作并做好记录；房屋主面要做到较整洁，无缺损现象；房屋装修符合管理规定，违规装修应及时劝阻；每日1次巡查装修现场，装修现场动用明火每2小时巡查1次；无私改乱拆现象，不准破门窗开店，对违反规定规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告相关主管部门；公共楼道间、走道、外墙及公共空间禁止乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂；按规定位置设置室外招牌、广告牌、霓虹灯等；物业企业不得私自改建、分隔、拆除地下车库，未经允许地下车库不得堆放杂物；2、定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修属于小修范围的及时组织修复；室外墙面、共用门窗、走道、楼梯扶手应保持完好。地坪、地砖应保持基本平整（包括门面房）；对围墙、健身器材、休闲座椅、篮球场等设施每半月检查1次，如有损坏及时维修或上报；每周巡查1次房屋共用部位的门、窗、玻璃构件等，按照责任范围进行维修养护；每季度2次检查房屋共用部位的地面、墙面、天棚，室外屋面、排水等，按照责任范围进行维修养护，作好记录；每半月1次定期巡查空闲房屋并记录。3、环卫基础设施完好无缺损，雨水管道、窨井等：每季度检查1次，小区内上下水管道及化粪池正常畅通运行，下水、窨井每半年疏通一次；化粪池每年清淤一次，如遇堵塞，应立即安排人员疏通；保持下水管道、窨井盖板、路侧石的完好；（注：小区内无论是原施工造成的还是后期保养不当造成的下水道破损、涵管破损、窨井盖板损坏均由物业公司负责修复、完善，费用由物业公司负责）；道路畅通，路面平整（注：路侧石、路面破损由物业公司负责修复并承担相关费用）；（五）协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设备正常运行的保障工作。小区内强电、自来水、电梯等出现问题时，及时与供电所及自来水厂联系，第一时间进行抢修。安排专业人员对专变电房、二次供水泵房、电梯等进行维护、修理，小故障及时修复，不能及时修复的故障制定时间节点，同时做好业主的解释工作并上报有关部门。各项特种行业需持国家认可的上岗证方可，物业公司所聘人员如出现劳资纠纷、安全责任事故等一切与招标方无关。设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处设有明显标识和防范措施。配套设施维护、维修费根据规定启动专项维修基金（如发生故障未按时修复，产生的一切后果由物业公司负责）；（六）物业公司在承包期限内，对所有进驻小区内的施工单位，都必须以书面形式上报大砻坊中心，待批准后方可施工，否则发现一次，处罚物业以奖代补资金2000元，以此类推，并追究物业公司相应责任；（七）物业公司对小区的空置房要进行管理，确保空置房的电线、插座、门锁及窗玻璃无被盗被损坏现象，并制止强行入住情况的发生。如发生以上现象的，一切费用由物业公司承担；如出现未办手续强行入住行为的，由物业公司负责清理并承担一切费用，物业公司在规定时间内对抢占户未清理到位，招标方有权终止协议，并扣除物业奖扶资金5000元/户。    （八）消防设施管理消防管理是物业安全管理的重点之一，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切实地做好消防安全工作，维护入住业主和使用人的生命财产安全。1、管理内容①、制定消防管理、防火检查、隐患整改制度，落实消防安全责任制，制定消防安全负责人，逐级逐岗明确安全责任；做好消防监控中心的管理；发现消防安全违法行为，应立即进行劝阻；发现火灾隐患时，应立即进行排除；不能纠正和排除时，应报告有关部门并配合处理，并做好记录；根据消防规定设置安全员，配备专业人员对消防安全24小时值守，处理各类报警信息；显著位置粘贴管理制度、应急预案，备存消防物资；组织成立志愿消防队，每年组织开展不少于1次消防演练，定期开展消防宣传教育；每月组织1次消防安全检查，做好检查记录；②、做好消防设施、器材的管理和检查；消防设施设备系统名称和编号完备，消防专用工具配置齐全，摆放规范；③、配置灭火器、消防水带等消防设备、物资应配备齐全；疏散通道严禁堆放杂物；保持消防通道的畅通；禁止在消防通道上堆放杂物、设置路障和停放车辆；④、加强小区装修期间的消防安全管理；按消防管理规定，对消防设施设备进行巡视，检查和维护，发现问题及时修复，确保设施设备完好，即时启用；⑤、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；如出现消防设施被盗，由物业公司负责配备；（九）供电系统1、应保持自管高压配电房绝缘工具配置齐全，定期送检，检验报告存档备查；2、配电房应有有明显警示标志，悬挂操作规程，配备消防器材和防小动物设施完备；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁；3、专变电房维护人员及小区电工需持有国家认可的资质证书方可上岗；专变电房及电路设备维护、维修严格按照国家相关部门操作流程执行，如违规操作，产生一切后果由物业公司负责；每日专人巡查配电房，对设备主要运行参数进行查抄；4、限电、停电时，提前通知业主（物业使用人）；5、定期对公共照明系统控制柜、线路、灯具等进行综合维护；    （十）公共区域的管理1、公共区域的水电设备、设施每日巡查，发现损坏，及时维修或上报；2、路灯每晚巡逻时进行检查，发现损坏，次日维修，根据季节变化适时开启；楼梯灯、草坪（庭院）灯等公共照明：每周检查1次。发现损坏，1个工作日修复；3、公共卫生设施每周巡查一次，保持设施完好率达90%；4、房屋上下水直立管，每月一次检查，发现堵塞，及时疏通；楼道内太阳能进出水管出现的漏水、损坏应安排人员及时修复；污水管道、化粪池、窨井、窨井沟、排水沟、集水井保持畅通，无堵塞外溢现象。小区内污水处理设施维护管理，5、小区内下水每半年疏通一次；发现堵塞，立即疏通；6、加强对小区内门面房的管理（包括门面房前广场），不准出店经营、店外乱堆放、乱披乱挂、乱设招牌；卫生保洁常态化，按标准配置垃圾桶，禁止垃圾外溢，保持垃圾桶完好；路面没有白色垃圾、点状垃圾及油污；机动车、非机动车做到有序停放；（十一）安全护卫1、制定公共秩序维护制度；秩序维护人员应掌握公共秩序维护技能，熟悉物业管理区域环境，劝告或制止影响正常生活秩序的行为，各项记录完整；监控室收到火警、警情或其他异常情况报警信号后，秩序维护人员应立即赶到现场处理；按规定留存监控录入资料备查；对安防各分系统维护保养：每周2次；电源与接线清洁检查：每周2次；电源接地绝缘、接地检查：每年2次；2、严禁携带危险物进入小区，对小区业主破墙开店现象要及时制止，不听劝阻的上报社区及街道物业办；3、保安工作时间在小区内要加大巡逻和晚间喊话的频率；对聚众喧闹、发出超出规定标准噪音，影响业主休息进行劝阻；4、机动车停车位，应保证本物业管理区域内的业主（物业使用人）正常使用；停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行；车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，规范车位标识，做到管理有序；对外来和临时进入的机动车辆进行登记管理、凭证（卡）出入；5、秩序维护人员应劝阻拾荒、小商贩等进入封闭的住宅区内，对装修人员实行临时出入证管理；小区内要做到无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象、无流动摊贩、无毁绿种菜，车辆有序停放，无乱堆乱放、乱披挂现象，发现一次根据《芜湖市城市管理考核标准》每扣1分处罚100元；6、小区内禁止破墙开店、违法搭建，破坏承重墙结构，发现一次，按照3000元/户进行处罚；7、物业办公室或主要负责人的电话要保持24小时畅通，不允许有无人接听现象发生，对街道城市管理办公室的数字化抄告和督办要有专人接收并整改，并且及时反馈信息；8、针对创建文明建设等各项检查，物业公司必须无条件配合，合理配备文明劝导员、城管监督员，严格对照各项检查标准进行物业管理。（十二）卫生保洁1、制定环境卫生管理制度；实行公共区域卫生清洁责任制；道路每日进行清扫，保持道路、人行道无垃圾、杂物、积水、积雪、泥沙等；严禁向窖井口内清扫垃圾，窖井口无堵塞和明显废弃物；雨天要及时清扫道路积水，雪天要清扫道路积雪；楼道、楼梯每日清扫；每周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓（箱）、指示牌等公用设施；每月除尘、擦拭1次门窗和灯具；2、垃圾收集容器保洁：应配置可密封闭式垃圾收集容器，按单元合理设置垃圾桶，发现损坏，及时更换；垃圾不得外溢；每日清运1次生活垃圾，合理堆放装饰装修建筑垃圾，定期清运；保持垃圾桶的清洁，夏季每2日清洗1次；其他季节每周清洗1次，遇特殊情况可随时清洗；严禁在小区内焚烧垃圾、树叶、杂物等；严禁毁绿种菜、饲养家禽；3、休闲健身器材、标识牌等公共设施进行保洁：每3日清洁1次；每半月清洗消毒1次；设施保持干净，无污渍、锈迹；4、天台屋面进行保洁：每季度清理1次；（视实际情况增加保洁频率）5、物业清洗保养时，应放置“正在保洁”“小心路滑”等警示标识；6、有害生物进行预防和控制：制定蟑螂、蚊、蝇、鼠消杀计划，实施消杀计划前，应事先进行公告，采取预防措施；白蚁防治知识的宣传，发动业主（物业使用人）共同参与防治，发现蚁害应及时报告白蚁防治单位进行防治处理；7、停车位、单元楼道内外、停车位等公共场所不准堆放杂物；8、绿化保洁：每日巡视保洁1次，无白色垃圾及其他杂物，无枯枝烂叶，歪倒树木及时扶正重新栽培；9、安排专人对环境卫生等进行监督检查，每日抽查不少于1次；一个月内应检查到所有单元楼层，并完整记录检查情况；（十三）绿化维护1、制定绿化管理规章制度，建立园林设施管理档案；2、设置爱护花草的劝谕告示；3、对主要花木进行挂牌宣传，建立专项养护措施；4、对易受冻害的树木采取防寒措施，枝叶积雪时及时清除，对有倒伏危险的的树木采取支撑保护措施；夏季及时浇灌；5、对园林设施应定期检查、养护，保持其状态完好；6、病虫害防治：防治措施到位，效果显著；平均病虫害株数不超过15%；草坪无明显病斑，禁用高毒或强刺激性的农药；喷洒药物应有告示；7、定期对绿化进行维护，及时修剪树木、草坪，如出现枯死树木、绿化缺失的及时按原品种补种，高温季节加大浇灌频率；定期浇灌、施肥和松土；定期喷洒药物、预防病虫害，发现病虫危害及时治理；遇到台风、雷击、冰雹、洪水、地震等不可抗拒的自然灾害发生时，采取紧急措施及时处理，力争把损失减小到最低程度；8、绿化带内无杂物，枯枝烂叶及时清除，绿化内保持清洁，无白色垃圾、点状垃圾，不可在绿化内焚烧垃圾；每日巡视保洁2次，目视无垃圾杂物；三、招标人的权利和义务（一）权利1、招标人委托中心、城管局、文明办、社区对物业服务企业进行监督。监督和考核标准为《芜湖市城市管理考评标准（2012年度）》(芜城管[2012]2号）、《芜湖市物业服务收费管理实施办法》和本招标文件要求，分区、中心、城管局三级每月对物业服务企业进行考核(百分制)。依据镜湖区建设部门核定的建筑面积×0.3元×考评得分率拨付中标物业企业“奖励扶持资金”(100分拨付当月100%资金，每少1分扣减1%资金，以此类推）。物业服务企业如连续两次考核得分在80分以下，视为不合格，招标人有权终止合同。2、因物业服务企业管理、服务不到位，导致中心、社区在上级文明创建城市管理考核中被扣分处罚，招标人等额扣减物业公司当月政府奖励扶持资金，如获奖的相应给予奖励。3、物业服务企业在日常管理中心管理不善，造成重大安全事故、重大经济损失或管理失误，经相关部门认定，造成的一切经济损失由物业服务企业承担；另外同时终止合同，并扣除其所缴纳的履约保证金。4、在本合同履行过程中，发现中标的物业服务企业系挂靠性质，则招标人解除与该物业服务企业签订的物业服务合同且后果自负，其所缴纳的履约保证金不予退还。5、对没有完全履约或合同履行过程中有违约行为的，由小区业主大会或小区业主代表大会讨论表决解除与物业服务企业订立的书面物业服务合同，按照物业服务企业招标程序，另行选聘。（二）义务1、按合同约定，根据每月考评结果，于次月25日前拨付物业服务企业区、街奖励扶持资金。2、协助物业服务企业做好物业管理工作和宣传教育等活动。3、东方龙城湛露苑安置小区的房屋外墙面、楼梯、通道、屋面等房屋本体公共部分、公用设施等超出质保期的，由招标人负责维修，维修经费从镜湖区年度城维费中列支。4、小区高层电梯、二次供水设备、视屏监控设备的维护，由物业服务企业通过招标确定维保单位，大砻坊公共服务中心、金马门社区及东方龙城湛露苑安置小区业主委员会对维保单位实施监管和考核、维保费用实行申报制，由物业服务企业向大砻坊公共服务中心申报。维保单位招标预算的控制价由大砻坊公共服务中心审核确定。以上维保费用不在本次招标范围内。5、小区高层电梯、二次供水所发生的电费由镜湖区区级财政承担。上述招标人权利和义务的内容不全的，以镜湖区相关文件为准。四、物业服务企业的权利和义务（一）权利1、依据合同约定，按物价部门核准的收费许可证，可向业主收取机动车和非机动车停车泊位费。2、依据《芜湖市物业服务收费管理实施办法》，物业服务企业按中标价以业主的房屋建筑面积计算收取物业费；中标企业依规定享受镜湖区对该小区的相关奖励扶持政策。（二）义务1、按照相关法律法规及物业服务合同、本招标文件要求，开展物业管理服务。2、建立小区物业管理档案并负责及时记载有，关变更情况。服务期满后，及时移交小区有关资料。3、接受招标人及物业管理主管部门及安全、卫生、消防、市容、文明、城建等政府职能部门的监督、指导，认真做好小区内安全、防火、防盗等工作。4、对小区内的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，确有需要的须事前报批，待批准后方可实施。5、开展有效的社区文化活动和便民服务活动。6、物业服务企业必须保证员工相对的稳定性，每月按时支付员工工资(不低于同期的芜湖市区最低工资标准)、福利等，保护员工合法权益。7、物业服务企业必须注重生产安全，在服务期间发生的一切安全事故责任均由中标单位的物业服务企业负责，费用自理。8、小区的道路、路灯、外墙立面下水管道、窨井、停车场、探头等公用设施由投标人统一管理、养护、维修，费用自理。9、承担小区垃圾外运费、小区路灯电费、路灯及楼道灯损坏维修材料费、下水道及化粪池疏通费、岗亭及监控等电费、电子门维修费、室外PVC管道墙漏水维修等费用。10、每年的12月份向东方龙城湛露苑安置小区业主大会或小区业主代表大会、大砻坊公共服务中心、镜湖区区物业办及金马门社区汇报物业服务合同履约情况，接受小区业主委员会或小区业主代表的质询。上述物业公司权利和义务的内容不全的，以镜湖区相关文件为准。湛露苑小区业主委员会委托安徽信泰造价师事务所有限公司为本次招标的代理机构，产生的招标代理费用由最终中标企业承担。第六章  评审原则及评标办法 一、评审原则（一）最大限度地满足招标文件的各项实质性要求。（一）公平、公正、科学、审慎、择优原则。（三）业主大会票决原则。对入围的投标物业服务企业交由业主大会投票决定中标单位。二、评标办法1、评审原则1.1合法、合规原则。1.2公平、公正、科学、审慎、择优原则。1.3高分优先原则。衡量投标文件满足招标文件规定各项评审标准的程度，折算为综合得分分值，依据每个投标人的综合得分由高到低，依次确定排名顺序。 2、评审分值分配(满分100分)序  号内  容分  值2.1商务标（40分）投标报价30分投标报价合理性10分2.2技术标（30分）技术方案30分2.3现场考评（30分）《芜湖市住宅小区物业服务收费等级标准》30分3、评审内容（数值计算结果均保留两位小数，第三位四舍五入）3.1资格性和符合性评审内容及标准评标委员会对投标文件的资格性审查和符合性审查作合格性评审, 评审结论分为合格与不合格。评审不合格的投标文件不再进行后续评审。有下列情形之一的，评标委员会应做无效投标处理：评审内容评审标准资格性审查营业执照未提供合法有效工商营业执照资质条件不符合招标文件要求法定代表人或授权代表资格不符合招标文件要求配备人数及工种低于招标文件要求(如招标文件专业工种中有持证上岗要求的，投标文件中须明确响应并附加盖投标人单位公章的相关人员证书复印件)其    他投标人被行政监督部门作出禁止投标处罚且在有效期内的，或其他违反法律法规和招标文件规定的情形符合性审查投标人名称与营业执照、资质证书等不一致投标文件签署未按招标文件要求加盖公章且无法定代表人或授权代表签字（签章）投标文件格式未按规定格式填写，实质性内容不全或关键字迹模糊、无法辨认投标方案及报价递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的（按招标文件要求提交备选方案的除外）投标有效期不符合招标文件要求服务时间、地点、付款方式不符合招标文件要求3.2商务标评分依据及计分标准（40分）评审项目分  值依           据投标报价30分本项评审步骤：1、开标日根据物业服务企业投标报价进行筛选：投标报价应在《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（一级）（芜价经费【2009】132号文件）收费标准上浮或下浮15%范围内；2、评标委员会价格调整完成并对各投标人的投标报价有效性核查后，有效投标报价（如有漏项报价，则为投标调整价）根据投标物业服务企业报价，算出综合平均价，最接近综合平均价为评标基准价，得30分。其他投标人的投标报价得分统一按下列公式计算：投标报价得分=（评标基准价/投标报价）*30；3、有漏项报价的投标人，在按上述公式计算出其投标报价得分基础上，其漏项报价每低于投标调整价1%，再扣1分，得出该投标人的投标报价最终得分。若其最终中标，则中标价格为其投标报价，投标人应无异议。注：（1）投标人的投标报价（如有漏项报价，则为投标调整价）低于其他有效投标人的投标报价平均值50%时，评标委员会应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或不能提供相关证明材料的，视作该投标为无效投标；（2）物业管理费报价明细构成：①人工费用（含项目负责人、保洁人员、保安、水电工等服务于本项目的各类人员的工资、福利、社保等费用，以上费用必须满足芜湖市最低工资及五险相关标准，低于上述标准的，视作该投标为无效投标）；②本项目物业管理所有相关费用：行政费用（含办公用水电费、通讯费、办公用品费及其他办公费用）、环境清洁卫生费、治安保卫及消防费、公用设备、公共场所等管理养护（含房屋、水电、亮化、公共设施、公共设备、办公家具、专用设备、会议室、多功能厅管理等）、车辆管理费用、绿化养护、管理费、物资装备分摊及固定资产折旧费用、会议服务、节日装饰、管理费用及其他；费用由业主单位向代理机构提出要求，并在招标文件里以清单形式予以明确。③税金（根据各投标人实际缴纳的比例计提）；④服务期内易耗品费用；由业主单位向代理机构提出要求，并在招标文件里以清单形式予以明确。⑤投标人利润；⑥其他费用。其他费用业主单位单独列出要求及具体的服务清单，投标人根据业主要求在投标文件中予以明确。投标报价合理性10分 投标报价合理性得分=10- 10 * 注：投标人的投标报价以开标时投标人现场唱标价为准，各投标人投标报价平均值计算以开标现场所有投标人的唱标价为依据进行计算。 3.3技术标评分依据及计分标准（30分）3.3.1  技术标评分依据（24分）（1）物业管理整体设想及策划；（2）人员配备合理、专业工种齐全(见附件五)；（3）制度、管理方式、工作计划、培训与管理档案的建立与管理；（4）环境清洁卫生管理；（5）保安及消防管理；（6）公用设备、公共场所等管理养护(含房屋、水电、公共设施、公共设备、专用设备、消防设施的看管等管理)；（7）各种车辆管理；（8）绿化养护和管理；（9）物资装备；（10）对市、区、街道、社区检查发现的抄告问题以及业主委员会发现问题的处理措施；（11）对相关部门开展的小区安全、卫生、市容管理、文明创建等各项检查的配合措施和发现问题的整改措施；（12）其他相关服务计划。备注：评标委员会根据本项目特点及投标人投标文件比较分析评定得分，以上每项分项得分满分均为2分。对物业项目情况非常了解，紧密结合实际进行设计，针对性、合理性，可行性高的，为优，得2分；对物业项目情况基本了解，基本结合实际进行设计，针对性，合理性，可行性较高的，为良，得1分；对物业项目情况有所了解，大致结合实际进行设计，针对性，合理性，可行性一般的，为一般，得0.5分；对物业项目情况不了解，设计内容随意罗列或抄袭搬移（包括网上下载、复制等）的，为差，不得分。3.3.2  投标文件的编制（6分）3.3.2.1   主要包括投标文件编制完整性、格式规范性、内容齐全性和前后一致性、表述准确准确性、条理清晰性。本项由评标委员会根据本项目特点及投标人投标文件比较分析评定得分。优，得3分；良，得2分；一般，得1分；差，不得分。3.3.2.2   主要包括投标文件材料组织简约程度、文字篇幅简练程度等。本项由评标委员会根据投标人投标文件比较分析评定得分。材料组织非常简约，文字篇幅非常简练，投标文件非常直观明了，为优, 得3分；材料组织基本简约，文字篇幅基本简练，投标文件基本直观明了，为良，得2分；材料组织大致简约，文字篇幅大致简练，投标文件大致直观明了，为一般，得1分；材料组织繁琐零碎，文字篇幅冗长（包括网上下载、抄袭、复制粘贴等），为差，不得分。备注：评标委员会成员对“技术标”评分超出其他成员评分平均值±50%时，须写明评分依据及理由。3.4现场考评（30分）招标人对前两项（商务标、技术标）得分前五家企业所报现在正在管理的住宅项目进行实地考核，考核根据《芜湖市住宅小区物业服务收费等级标准》，按百分制进行打分，换算过后计入。4．评审结果经评审合格的投标文件，评标委员会按综合评审得分从高到低的顺序依次推荐3名中标候选人。由最终三家入围的物业服务企业进行竞标演讲。5、召开业主大会对入围的三家物业服务企业进行投票表决，得票数最高的物业服务企业为中标单位，如出现得票相同的情况，再次启动投票程序，直至产生中标单位。第七章  投标文件格式 一、附件一至附件四放入商务标书中；二、附件五和附件六放入技术标书中；三、其他未规定格式的内容请各投标人自行制定，不作统一要求。附件一投标函（格式）东方龙城湛露苑安置小区业主委员会：在认真研究了贵处发售的                       物业管理招标文件及其附属资料后，我方愿以人民币大写          元/年（小写          元/年）的投标报价承担本项目物业管理任务，由       担任物业管理项目经理，管理期限      （年），本项目安排物管人员总数      人。并作出下列承诺：1、完全承认并遵守招标文件的全部条款和内容；2、一旦我方中标，保证中标后，在     年      月    日前（具体时间以合同签订期限为准）办完进场接管运作，每逾期一天，罚人民币1000元；3、一旦我方中标，保证在合同签定之日起    日内缴纳合同履约金       万元，否则，甲方有权取消我方中标资格；4、若我方不能中标，允许中标单位或甲方无偿采用我方运作方案及具体组织管理措施中的优点；5、其他需要承诺的事项（为保留条款）。法人代表或授权人（签字或签章）     （投标单位公章）                                       年   月   日    附件二物业管理费构成明细报价分析表（格式）序号费用名称金额（元/年）备注1人工费用（含项目负责人、保洁人员、保安、水电工等服务于本项目的各类人员的工资、福利、社保等费用，以上费用必须满足芜湖市最低工资及五险相关标准，低于上述标准的，视作该投标为无效投标）其中芜湖市最低工资不得低于1350元/人/月，用人单位还必须承担社保等五险费用780.63元/人/月，共计2130.63元/人/月。  2行政费用（含办公费用、办公用水电费、通讯费、车辆费用、其他等）  3环境清洁卫生费  4治安保卫及消防费  5公用设备、公共场所等管理养护费（含房屋、水电、亮化、电梯巡查、公共设施、公共设备、办公家具、专用设备、会议室、多功能厅等管理）  6地下车库看护、保洁及车辆管理费用 自己投资，自己管理收益，物业企业在收取车辆停车费之前，必须经小区业主同意，并报物业备案。7物资装备分摊及固定资产折旧费用  8其他（含会议服务、节日装饰等）  9管理酬金（依据1-9项目的费用合计按一定比例计提）  10税金  合计  法人代表或授权人：（签字或签章）       （投标人章）                            年    月    日  附件三授权委托书（格式）XXXX招标代理：  本授权委托书声明：我          （姓名）系                  （投标单位全称）  的法定代表人。现授权委托         （姓名）为我单位代理人，以本单位的名义参加                              （招标单位）的处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委托权。特此委托。代理人：       性别：         年龄：部门：                         职务：投标单位：（盖公章）法定代表人：（签字或盖章）日期：    年    月    日附件四拟任本物业管理项目负责人情况一览表姓名年龄学历从事专业职称备注      注：附项目负责人学历证书和相关资格证书复印件附件五本项目专业工种安排表 专业工种人数备注                     合计（人）   注：本表只放入技术标，不得出现人员姓名。      附件六主要设备清单设备名称数量备注（设备产权性质）                          注：本表只放入技术标。       第八章 大砻坊中心东方龙城湛露苑安置小区 物业管理考评办法 为全面提升我区安置住宅区物业服务管理水平，进一步规范物业服务管理活动，加强和创新城市管理工作，改善人民群众的生活和工作环境，根据《大砻坊公共服务中心安置住宅区物业管理办法》和《芜湖市住宅小区物业管理服务等级标准（一级）评分细则》，并结合本区实际，制定本办法。一、考评范围东方龙城湛露苑安置小区。二、考评主体1、中心按月组织安置住宅区业主（业委会、楼栋长）、所在社区对物业服务企业进行日常考核，按月对物业服务企业的工作进行集体测评。权重占50%。2、由区城管局牵头，召集相关部门随机进行暗检月度考核，权重占30%。3、由区住建委牵头，对物业服务情况按月组织社会评价。权重占20%。三、考评内容1、中心考评内容：卫生保洁、车辆管理、绿化管理、经营户管理、安全管理、日常管理、满意度调查等。2、城管局考评内容：环境卫生、市容管理、园林绿化。3、住建委考评内容：基本要求、房屋共用部位共用设施设备维修养护、公共秩序维护。四、考评办法1、将不定期地对各安置住宅区进行随机暗访和实地察看，按照考评细则标准，对存在的问题进行扣分。2、各考评主体均采用百分制，每月考评结果报区物业办，由区物业办按所占权重折算各安置住宅区物业服务管理考评实际得分数。五、具体要求考评人员必须做到公正、廉洁，做到“四不准”不准接受考评对象任何形式的宴请；不准收受考评对象的礼金、有价证券和支付凭证等财物；不准向考评对象索取财物；不准徇私舞弊。如有违反，严格按照相关规定处罚。附：1、中心考评细则    2、城管局考评细则    3、区物业办考评细则