采购人名称

光明新区住房和建设局

采购方式

公开招标

财政预算限额

1410737.4元/年

项目背景

为解决新区入驻企业的员工宿舍需求，新区采用集中规划建设的方式建设了钟表基地公寓员工宿舍，项目已基本完工，预计今年底将投入使用。目前上述项目由施工单位负责进行统一管理，完成竣工验收后，施工单位将不再承担管理责任。为保障钟表基地公寓员工宿舍配租工作的顺利进行，拟引入物业管理公司承担项目前期物业管理服务的工作。

钟表基地公寓员工宿舍住宅面积共计38571.89平方米（906套），商业面积1708.46平方米，公共配套面积228.86平方米（含社区服务中心、警务室、核增面积等）。参照市物业管理收费标准及其他保障性住房标准，住宅物业管理费按2.56元每平方米/月，商业物业管理费按5.12元每平方米/月，日常收取的物业专项维修资金按0.25元每平方米/月计算。项目每月物业管理费约117561.45元（不含公共配套项目管理费，公共配套项目管理费从正式入伙起算，由使用单位缴交），每年管理费及维修资金费用为1410737.4元。接管期物业管理费按住宅（不含商业）服务费70%计取每月物业管理费约69120.83元/月，接管期日常计取的物业专项维修资月10070.09元， 接管期超过2个月的，按照2个月计取。

投标人资质要求

（1）投标人必须具有中华人民共和国境内独立法人资格，必须在中华人民共和国境内注册的企业单位，具有独立法人资格；

（2）投标人必须具有国家一、二级物业管理企业资质；

（3）近三年内（即从2014年07月至今）无行贿犯罪纪录；

（4）本项目不接受联合体投标。

具体技术要求

1．物业管理范围

1.1维修、养护和管理：

1.1.1房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备房等）。

1.1.2共用设备（给排水系统、公共照明系统、供配电系统、弱电系统、楼内消防设施设备、电梯等）。

1.1.3共用设施（道路、上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、体育健身设施、路灯、停车场等）。

1.1.4配套服务设施（配套商业网点、社区文化娱乐中心、社区健康服务中心等）。

1.2公共环境（包括公共场地场所、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集、清运等。

1.3交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。

1.4配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全防范和巡视工作。

1.5按照住户需求和本物业管理区域特点，组织社区文化活动，开展便民服务工作。

1.6物业及物业服务档案、资料的管理。建立物业管理档案和住户档案，依照相关规定严格档案管理制度。

1.7设施、设备或产品保修期内维修的通知、联络、查验、登记等相关服务。

1.8配合相关主管部门完成本物业管理区域非共有部位的承接查验、物业的接收移交、住户入住和参观接待等相关工作。

1.9为采购人公共租赁住房有偿提供日常维修保养、租户入住或退房时的验房、协助维修管理部分事务。具体内容、流程和收费由双方另行签订《租赁物业委托服务协议》予以约定。

1.10协助市主管部门委托授权的租赁管理部门对租户的履约状况进行巡查、管理和做好以下租后事务服务：

1.10.1承租人搬入搬出的核对、信息采集以及购房办退（租户购置住房后退回公共租赁住房）。承租人办理入住手续时，中标人做好资料核对及信息录入工作。退房时核对搬出人的退房资料和水、电、管道气等费用的结清情况，确定无误后放行。购房办退的，协助采购人发放《退房通知书》、配合催退房等工作。

1.10.2投诉、违约违规调查，欠租追缴。协助采购人上门核查被投诉或违约违规住户的情况，并协助采取相应查处或清退措施。

1.10.3出租住房的日常巡查。协助辖区内出租住房的日常巡查，发现有出借转租、改变住房功能等违规违约行为及其他不良行为的，及时报送采购人处理。

1.10.4商业用房监管。协助辖区内商业用房的日常巡查等，发现消防安全隐患、经营项目异常等情况的，及时报告、提出整改意见并跟踪处理。

1.10.5空置房监管。定期对空置房进行巡查，发现被非法占用、房屋设施有损坏情况等，应及时处理并报采购人。

1.10.6调解及维稳工作。及时协调和处理辖区内住户之间的矛盾纠纷，配合相关部门做好住宅区的计生、维稳等工作。

1.11负责红线内热水系统维护和保养工作，配合集中供热水系统运营单位相关工作。物业管理费包含红线内热水系统的维护和保养费用。

1.12采购人在招标文件中要求或者法规和政策规定由物业服务企业提供的其它物业管理事项。

二、物业服务标准与要求

合同期限内，物业管理的服务标准与要求按照深圳市标准化指导性技术文件SZDB/Z 42—2011《物业服务通用规范》和《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准》执行。

3.项目合同的签订及服务期限

3.1本项目的服务期限1年（365个日历日）。

3.2合同延期：本项目服务期满后，采购单位可根据中标供应商履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过3年。

4. 物业管理总体目标

4.1房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理

4.1.1各类设备设施的完好率达到98%以上；

4.1.2各类设备设施依据相应的国家规范达到一级保养标准；加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于四次；消防泵启动每年不少于四次；

4.1.3加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过一次。

4.2本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备的维修、养护和管理

4.2.1各类设备设施的完好率达到98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到99%以上；

4.2.2各类设备设施依据相应的国家规范达到一级保养标准。

4.3环境卫生管理

4.3.1楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于二次，目视地面、绿地干净，地面垃圾滞留不超过2小时；

4.3.2电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于一次，电梯门壁打蜡上光每月不少于一次，表面光亮、无污迹；

4.3.3在5-10月内的灭蚊、灭蟑螂等消杀工作每月不少于三次，其余月份每月不少于二次；

4.3.4外墙清洁每二年不少于一次。

4.4绿化管理

4.4.1小区绿化率在30%以上；

4.4.2草坪常年保持平整，清除杂草每年七遍以上，基本无杂草；

4.4.3乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，花、灌木开花结果，各种植被生长良好，无枯枝、缺枝；

4.4.4一年有二次以上花卉、景点布置。

4.5公共秩序维护

4.5.1小区设有专门的监控中心；

4.5.2保安人员人均管理建筑面积为3500㎡以下；

4.5.3每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于二次；

4.5.4对保安人员的培训及实操全年不少于200课时；

4.5.5加强对小区的巡逻，保安人员每隔一个半小时到指定区域巡逻一次；

4.5.6实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；

4.5.7对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到85%以上；

4.5.8在本小区工作六个月以上的保安员占40%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上的达到40%以上。

4.6物业档案资料资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。

4.7其他

4.7.1业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；

4.7.2每年至少二次以书面、电话方式征询业主或非业主使用人对物业管理服务的意见，满意率达到95%以上；

4.7.3积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于三次；重要节日有专题布置；

4.7.4有会所或大型的文化活动中心；

4.7.5财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业管理费和维修资金收支账目；

4.7.6管理处24小时有人值班；

4.7.7在合同期内，执行《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》达90分以上；

4.7.8有效投诉处理率达100%。

5.物业管理有关说明

5.1中标人可聘请具有一定资质的专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

5.2有关物业管理事项的说明

5.2.1按照项目管理要求，设置岗位，配备相关人员。其中:管理人员12人以上，工程人员14人以上，秩序维护人员38人以上，清洁卫生人员24人以上，其他人员配置需满足本项目物业管理服务标准的要求。

5.2.2停车场服务收费按照深圳市保障性住房相关政策，由中标人按深圳市物价部门的相关标准向车位使用人收取。规划内的车位由中标人经营，中标人每年向采购人上交停车场（库）收费为规划停车位数量×物价部门批准的每月每个停车位的收费标准×30%×分配率。其余的停车场服务收入纳入投标人方案成本价的综合测算。

5.3中标人必须每季度向采购人提供该项目的物业服务费收支帐目。

5.4项目内物业设施如岗亭、道闸、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站由采购人负责安装及提供。

5.5中标人在合同履行期间，须接受市、区行政主管部门，以及采购人的监督。

5.6电梯、消防等重要设备设施的保养，中标人应按照国家和地方的有关规定，委托合格的专业公司进行定期维护保养。

5.7其他事项

5.7.1项目内物业设施如岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站由招标人负责安装及提供。

5.7.2中标人必须每季度向招标人提供该项目的物业服务费收支帐目。

5.7.3中标人在合同履行期间，须接受市、区行政主管部门，以及招标人的监督。

5.7.4电梯、消防等重要设备设施的保养，中标人应按照国家和地方的有关规定，委托合格的专业公司进行定期维护保养。

5.7.5太阳能热水系统由中标人统一运营管理。

（1）太阳能热水系统由中标人运营维护，按(按每户建筑面积计算)向用户收取太阳能系统日常维护费（不含冷水费，冷水费用按供水单位相关规定单独收取）。

（2）太阳能公司的责任和权利。太阳能公司在整体保修期内负责培训中标人的维修、保养人员，在整体保修期内向中标人提供现场常驻技术人员。

（3) 中标人的责任和权利。中标人负责太阳能热水系统日常的运营、检修、保养和维护，负责热水表抄表，保管太阳能热水系统运营资料。中标人有权向用户收取太阳能系统日常维护费，有权要求太阳能公司负保修责任。

（4) 保修期：太阳能热水系统整体保修期以中标人完成太阳能热水系统接收之日起开始计算。

（5)维修

A）因人为因素（如故意或过失破坏）导致太阳能热水系统损坏的，由中标人查明责任人，由责任人维修，在保修期内维修结果需由太阳能公司确认，责任人承担维修费用。属人为因素但无法查明责任人的，由中标人与太阳能公司协商，确保及时维修。

B）因不可抗力因素导致太阳能热水系统损坏的，由中标人维修，维修费用从项目专项维修资金中支付。

C）除以上两款规定的情形以外，太阳能热水系统出现损坏或需更换部件的，保修期内由总承包和太阳能公司免费维修。保修期外由中标人维修，太阳能系统日常维护费仅用于系统的日常运转维护和小修，大、中修费用由项目维修专项基金支付。

D）检查保养：太阳能热水系统的检查保养，保修期内由太阳能公司免费进行，保修期外由中标人负责。

为保证以上责任权利关系的确立，建设单位、中标人、太阳能公司应在项目竣工验收后、移交前签订《太阳能热水系统保修运营维护三方协议》。中标人在入伙前应请住户对收取太阳能系统日常维护费进行确认。

6．投标价格及物业服务支出（成本）

6.1本项目物业服务费的约定方式，采用 包干制 。依据《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）和《深圳市物业管理服务收费管理规定》（深价联字[2006]18号），物业服务支出（成本）包括以下部分：

6.1.1人工费用；

6.1.2 行政管理费用；

6.1.3 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含物业共用部位水、电费）；

6.1.4环境清洁卫生费用；

6.1.5 绿化养护费用；

6.1.6公共秩序维护费用；

6.1.7管理设备分摊及固定资产折旧费；

6.1.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

6.1.9 必要的社区文化、体育活动费用；

6.1.10经业主同意的其他费用。

6.2 按照我市物业专项维修资金管理的相关规定，属于物业专项维修资金使用范围的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，其费用应当通过物业专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出（成本）。

6.3本项目投标报价：

◆6. 3.1 高层住宅管理费应低于（包含）2.56/㎡.月，高于（包含）2.27元/㎡.月；高于（不含）2.56元／㎡.月、低于（不含）2.27元／㎡.月，视其未对本招标文件作出实质性响应。

◆6.3.2商业管理费以高层住宅物业服务费中标价标准的2倍收取。

◆6.3.3太阳能系统日常维护费 (按每户建筑面积计算)，单价应低于（包含）0.2 元／㎡.月，高于（包含）0.1元/㎡.月；高于（不含）0.2 元／㎡.月、低于（不含）0.1 元／㎡.月，视其未对本招标文件作出实质性响应。太阳能系统日常维护费不含冷水费，冷水费用按供水单位相关规定单独收取。

7.本项目物业管理经费：

7.1物业服务收费采取包干制的计费方式，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。

7.2物业服务费用由中标人按下列标准(按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积)收取：

（1）高层住宅单价以中标价格为准；

（2）商铺按高层住宅物业服务费标准的2倍收取；

（3）社区居委会、消防控制中心、公厕、社区工作站、文化室、公办学校、社区警务室、辅助用房、物业服务办公用房、架空层建筑、人防报警间、垃圾回收站等公建配套设施及其他公益性质的物业不计收物业服务费；社康中心等其他经营性配套物业按高住宅物业服务费标准收取；

（4）相关面积以政府行政登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书内数据为准。

7.3接管期管理费（包含公共区域承接查验费与物业接收查验配合费）和空置房物业服务费：

（1）中标人全面接管本项目（以采购人书面通知的接管时间为准）开展管理工作之日起，到项目入住之日（以租赁合同约定的入住时间为准，下同）止，采购人按照住宅物业（不含商业物业）服务收费标准的70℅向中标人支付接管期管理费，接管期超过2个月的，按2个月计取。

（2）项目入住后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出租或出售的物业，其空置房（含住宅与商业物业）服务费由采购人全额支付。

（3）中标人全面接管本项目后，因中标人监管不力而发生的一切（如水、电、气等）费用均由中标人承担,该费用由中标人直接支付。

8、接管与核查

(一) 前期介入

中标人收到中标通知书后，应立即着手制定物业管理前期介入方案，中标人与建设单位签署前期物业服务合同后3日内将钟表基地公寓员工宿舍前期介入方案报送建设单位，按计划有序展开设施设备安装跟进、隐蔽工程跟进、熟悉建筑结构和项目环境、了解准住户群体、制定项目前期物业管理制度、组建员工队伍、磨合甲乙双方关系、筹备入伙事宜等前期介入工作。

(二)承接查验

物业的承接查验是一项专业性要求较高的工作，中标人需要具备较强的专业技术能力和严谨的流程控制能力，应于签署前期物业服务合同后7日内向建设单位报送详实可行的钟表基地公寓员工宿舍承接查验方案，精心做好准备工作。

(三)接管准备核查

中标人接管物业项目是前期物业管理中最重要的一环，也是对前期介入工作成效的全面检验，必须精心准备，在接管前制定接管预案并报送建设单位，按计划实施，确保万无一失。中标人物业管理进驻接管钟表基地公寓员工宿舍的具体日期，以建设单位书面通知为准。

9．注意事项

9.1中标人不得将本项目的全部物业服务整体分包或转包给任何单位和个人。否则，招标人有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

9.2投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

9.3 投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

附件一（此项工作也可由经发公司自己完成）

租赁物业委托服务协议

甲方：深圳市光明新区住房和建设局

乙方：

就甲方委托乙方对光明新区钟表基地公寓员工宿舍租赁物业完成部分验房和维修业务，经双方协商一致，达成本协议。

一、承租人入住或退房的室内验房业务、维修填单业务及协助管理业务。

甲方委托乙方完成承租人入住或退房的室内验房业务、维修填单业务及协助管理业务，甲方向乙方支付服务费。服务费用以套为单位计算：

每完成一套房屋的入住或退房的室内验房工作（无需维修情形），乙方可增加服务费50元；

每完成一套房屋的入住或退房的室内验房、维修填单及协助管理全过程服务的（需维修情形），乙方可增加服务费150元

房屋在使用过程中（即承租人入住后）室内的维修填单及协助管理服务，每完成一套乙方增加服务费60元；

乙方每季度按发生的套数与甲方核对后结算。甲方租赁物业的钥匙（每套房 条）交由乙方保管。

其具体业务内容如下：

（一）入住时,对屋内设施状况进行确认及维修填单业务。

1、无需维修情形：乙方应与承租人共同进行入住验房。经检查（含登记房屋水电气表的读数），承租人认为房屋内设施完好无需维修的，双方当场在《房屋设备完好确认书》上签字确认（两份）；然后，乙方将钥匙当场移交承租人。乙方应将《房屋设备完好确认书》登记存档。

2、需维修情形：如入住的房屋经承租人检查后，存在维修问题，则乙方应按房屋需要维修的部位及内容填写《房屋维修内容确定表》，并转交甲方指定责任人，由该责任人负责办理房屋维修的后续事务。维修完成后，乙方约承租人共同验房，双方当场在《房屋设备完好确认书》上签字确认（两份），乙方将钥匙当场移交承租人。乙方应将《房屋设备完好确认书》登记存档。

（二）退房时，对屋内设施查验及维修填单业务。

1、验房。乙方在承租人退房时，应查看入住时《房屋设备完好确认书》内容，对房屋内部设施进行逐一核对（含登记房屋水电气表的读数），分别将需要承租人赔偿的设施、房屋需要维修的部位及内容进行登记。

2、办理退房手续。需要承租人赔偿的设施填写在《退房核验表》上，并经承租人及乙方人员双方签字确认，收回承租人所有房屋配套钥匙，乙方在《退房核验表》上注明已收回钥匙；承租人凭《退房核验表》及水电气费的结清手续，到甲方指定地点办理退房手续。

3、维修。需维修的，按上述入住时需维修情况处理。

（三）承租人居住过程中，租赁房屋室内日常维修填单业务。

1、屋内设施易损易耗配件属租户自行承担的日常维修服务范围。

乙方向租户提供房屋内设施易损易耗配件更换服务，向租户收取人工费、材料费、机械费及其他辅助费用等。

2、乙方在接到租户维修申请（来电、来人或来文）后，应及时核查住户室内维修部位情况，并及时判定维修责任：

（1）如属租户使用不当，由租户自行承担维修责任；

（2）如非使用不当造成的，则先查明是否属于保修范围。属于保修范畴者，乙方应及时联系保修单位，要求其及时履行保修责任；

（3）不属于保修范围的，确定是否属于租户自行承担的日常维修服务范围。在其范围内的，应及时向租户提供服务，尽快完成修缮；不属于该范围的，乙方应评估需维修部位的情况，确定维修范围、内容、方法，根据需维修部位对住户日常生活影响，确定维修的缓急程度，填写《紧急维修申请表》或《房屋维修内容确定表》，并上报甲方，情况特别紧急的，需在1小时内及时上报。

（4）甲方根据乙方《紧急维修申请表》或《房屋维修内容确定表》办理维修后续事务。

（5）维修施工单位凭甲方的《维修施工进场联系函》，先到乙方报到，再进行维修施工。维修完成后，监理单位通知乙方人员一起验收，并签字确认。

（四）维修过程中的协助管理业务

1、需维修房屋的钥匙管理、水电表读数登记。

维修施工单位凭甲方出具的《维修施工进场联系函》，到乙方借出需要维修房屋的钥匙、办理维修施工水电开通手续、签订施工人员进场手续（含确定维修垃圾的堆放位置），缴交押金。乙方与施工单位人员到维修房屋内核对、登记水、电表读数，双方共同书面确认后并分别存档。

2、协助维修验收。

维修完成后，监理单位组织验收，乙方派员参加，核对《房屋维修确定表》与维修完成情况。验收合格后，乙方派员与施工单位人员核对水、电表读数。

施工单位根据乙方人员的开单，办理水电费、押金等结清手续，填写《房屋设施移交表》（见附表6），到乙方处交回房屋钥匙及相关维修资料。施工单位凭乙方签章的《房屋设施移交表》办理维修结算手续。

3、投诉登记。

乙方对施工过程出现的不服从小区管理情况及对其的投诉情况进行登记，作为甲方对维修施工单位考评的辅助依据。

二、履约要求及违约责任

甲方有权对乙方完成上述委托业务的情况进行不定期抽查和入户调查，了解其完成情况和租户满意度。具体要求及违约责任如下：

1、乙方须能准确辨别维修事项是否属于甲方的维修范围。

2、乙方须根据甲方维修委托事项内容，配备掌握一定维修专业技能、熟悉维修管理事务的工作人员，人数由乙方根据维修事务具体情况适当调配，但需保证能及时有效的完成甲方各项委托事务。

3、维修受理要求

（1）乙方对租户来人、来电申报维修的内容进行初步判断，按前述相关要求（即维修外包的具体方案）处理。租户有疑虑的，应做好解释说明工作。

（2）对于租户要求对其自行翻新改造或增加的设施进行的维修申报，不属于甲方维修范围，由乙方有权按甲方与租户签订的租赁合同的相关规定进行处理。

（3）如维修申报内容涉及结构安全、消防问题、爆管、断电以及其它涉及人身安全或公共安全等问题的，乙方应及时采取有效措施，降低危害程度，并与甲方及时沟通，以便采取紧急维修措施。

4、维修申报

（1）乙方在填写房屋维修内容、数量时应实事求是，按房屋实际需维修情况合理测量范围，如实填写《房屋维修内容确定表》。

（2）超出或虚报实际需维修范围的，超标准维修的，或将不属于甲方维修责任范围的事项归在甲方维修内容中的，一经查实，甲方有权按乙方违约行为涉及房屋的套数每套扣300元作为违约金，年终合计后从乙方物业服务费中一次性扣除。乙方履约过程的违约记录表详见附表7《物业管理处履约违约情况记录表》。

5、乙方维修反应时间

（1）租户来电、来人申请维修后，需在24小时内进行现场勘察。

（2）维修项目经现场勘查后36小时内，填写《房屋维修内容确定表》。

（3）遇紧急维修情况的，需在维修申报后24小时内处理。

（4）协助办理维修进场手续，需在施工单位资料完备申报后36小时内完成。

（5）协助维修验收，需在接到验收通知后48小时内完成。

（6）施工验收资料的核实签字、盖章，需在接到施工单位资料后5工作日内完成。

未在规定时间内处理的，记警告1次，若因未按规定处理造成严重后果的，乙方承担相应的赔偿责任，并记1次履约重大不良行为记录。

6、乙方未经授权，不得超范围解释维修标准、维修范围、换房等事项，如因乙方原因对甲方声誉和利益造成影响的，一经查实，每次扣除300元作为违约金，并警告1次。

7、配合甲方及维修监理单位的工作安排，有问题应及时沟通和协调。

8、乙方应积极协助维修施工单位做好维修施工期间文明施工管理工作，规范礼貌用语，保证环境卫生，核实维修完成情况，及时签发相关资料，严禁故意刁难维修施工单位或向施工单位吃拿卡要等，若违反本条约定，一经查实，每次扣除300元作为违约金，并警告1次。

以上事项，每警告3次则记作1次履约重大不良行为记录，以作为对乙方年终整体服务质量的考核参考。甲方可根据乙方履约重大不良行为记录情况，决定提前终止本协议。

三、其他事项

1、本协议与主合同同时签订，本协议期限为三年，自 年 月 日起至 年 月 日止。合同期内，甲方有权根据乙方履约情况提前终止本协议。本协议到期后，甲方可根据乙方履约情况决定是否续约，续约的期限不得超过主合同的合同期限。

3、甲乙双方经协商一致，可以对本协议进行修改、补充。

4、因履行本协议产生争议的，双方应友好协商处理，处理不成的，提交人民法院处理。

5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

日期： 日期：

一、价格部分

20

综合评分法中的价格分统一采用低价优先法计算,即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价,其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：

投标报价得分=(评标基准价/投标报价)×权重

评分方式按公式计算

二、商务部分

30

序号

内容

权重

评分规则

评分方式

1

从事物业管理服务相关年限

3

1、评审标准：

根据投标人从事物业管理服务从业年限进行评比：

1） 从业20年及以上的得3分；

2） 从业10年及以上的得2分；

3） 从业10年以下的得1分。

2、证明文件：

提供营业执照副本复印件或扫描件加盖投标人公章，原件备查，未提供不得分。

专家打分

2

认证体系

3

1、 评审标准：

投标人通过具有经中国国家认证认可监督管理委员会认证机构颁发的ISO9000质量管理体系认证、ISO14000环境管理体系认证、OHSAS18000职业健康安全管理体系认证，每通过一个体系认证且在有效期得1分，未通过不得分。

2、 证明文件：

提供认证证书复印件或扫描件加盖投标人公章，原件备查，未提供不得分。

专家打分

3

专业服务能力

7

1、评审标准：

1） 投标人或其全资子公司具有市级或以上环卫作业清洁服务清洁等级证书得2分；

2） 投标人或其全资子公司达到《有害生物防制服务机构资质等级评定》（国家标准）A级标准的得2分，B级标准的得1分、C级标准的不得分；

3） 投标人或其全资子公司拥有特种设备安装改造维修（电梯）资质A级级别得2分，B级级别得1分、C级级别不得分。

4） 投标人或其全资子公司具有保安从业单位备案书，得1分；

2、 证明文件：

提供认证证书复印件或扫描件加盖投标人公章，原件备查，未提供不得分。

专家打分

4

投标人实力

6

1、评审标准：

投标人获得主管部门或协会（联合会）颁发的以下荣誉：

1） 投标人获得2016中国物业服务百强企业称号得1分（以中国物业管理协会颁发的为准）；

2） 投标人获得中华人民共和国住房和城乡建设部（中华人民共和国建设部）颁发国家级物业管理优秀项目荣誉的，每个项目得0.5分，最高得3分；

3） 投标人获得标准化良好行为AAAA证书得1分；

4） 投标人获得中国人民银行授权第三方资信评估机构出具的“AAA资信等级”证书得1分；

2、证明文件：

提供获奖证书或奖牌原件扫描件加盖投标人公章，原件备查，未提供不得分。

专家打分

5

类似项目成功案例及服务质量满意度

6

1、评审标准：

1）2011年1月1日至今，投标人具有政府行政单位项目物业管理经验，根据管理项目的数量多少对比打分，

15个或以上得4分，

10个或以上得3分，

5个或以上得2分，

1个或以上得1分。

2）具有政府行政单位项目的物业管理项目的用户单位服务质量评价满意函：根据满意函数量比较打分，

10个或以上得2分。

5个或以上得1分，

1个或以上得0.5分。

2、证明文件：

1）提供中标通知书或合同关键页原件复印件加盖公章，；

2）提供相关证明材料复印件加盖公章；

未提供不得分。

专家打分

6

管理团队资质

5

1、评审标准：

1）拟派项目经理资质及管理经验要求：

具有本科或以上学学历、取得全国物业管理企业经理岗位证书或物业管理师证书且具有10年以上类似项目管理经验得2分；

2）拟派客服主管需具备质量、环境和职业健康安全内审员培训合格证，全国物业管理企业经理上岗证得1分；

3）拟派工程部主管具有机电、建筑或工程相关类工程师资格证得1分；

4）拟派保洁负责人具有中级清洁管理师培训结业证书的得0.5分；

5）拟派绿化人员持有园林工程施工资格证书得0.5分。

2、证明文件：

以上人员需提供投标截止时间前3个月的社保证明。提供有效证明文件影印件加盖公章，原件备查，未提供不得分

专家打分

三、技术部分

50

序号

内容

权重

评分规则

评分方式

1

物业管理整体设想及策划

8

1、评审内容：

对项目背景全面了解，对项目目的把握深入、清晰、准确，对相关规划解读透彻，提出了有效、清晰的管理模式，提出了科学、合理的物业服务整体思路和定位。

2、评分标准：

根据优劣情况评分：优得7-8分；良得5-6分；中得3-4分，差0-2分。

专家打分

2

管理指标和措施

8

1、评审内容：

1）房屋及配套设施完好指标及维修、养护措施科学、合理。

2）绿化、清洁、消杀、公共照明等管理指标和维修、养护措施科学、合理。

3）制定停车场、消防设备管理等有效措施。

4）制订详细的秩序维护、违章处理等有效措施。

5）制订解决住户投诉及其档案管理的合理措施。

2、评分标准：

根据优劣情况评分：优得7-8分；良得5-6分；中得3-4分，差0-2分。

专家打分

3

人员的配备、培训与管理

7

1、评审内容：

根据投标人对本项目所投入的人员配备以及人员的培训和管理情况进行横向对比（须提供人员资格证书复印件或扫描件加盖投标法人公章）

1） 制订切实可行的员工培训计划与健全的员工培训制度；

2） 制订健全、明确的员工奖惩、激励等管理制度。

2、评分标准：

根据优劣情况评分：优得6-7分；良得4-5分；中得2-3分，差0-1分。

专家打分

4

制度和档案的建立与管理

5

1、评审内容：

根据投标人对本项目制度和档案的建立与管理方案制订进行横向比较。

2、评分标准：

根据优劣情况评分：优得4-5分；良得2-3分；中得1分，差不得分。

专家打分

5

房屋管理与维护

6

1、评审内容：

根据投标人对本项目制度和档案的建立与管理方案制订进行横向比较。

2、评分标准：

根据优劣情况评分：优得5-6分；良得3-4分；中得1-2分，差不得分。

专家打分

6

秩序维护及 车辆管理

7

1、评审内容：

根据投标人针对本项目提供的秩序维护及车辆管理是否符合招标文件要求及重点把握情况进行横向比较。

2、评分标准：

根据优劣情况评分：优得6-7分；良得4-5分；中得2-3分，差0-1分。

专家打分

7

环境卫生管理

6

1、评审内容：

根据投标人对本项目环境卫生、绿化管理方案制定的情况进行横向比较。

2、评分标准：

根据优劣情况评分：优得5-6分；良得3-4分；中得1-2分，差不得分。

专家打分

8

其他相关服务计划及应急预案

3

1、评审内容：

其他相关服务计划及应急预案：针对钟表基地公寓特点制定水、电等设施设备及环境维护等各种突发事件应急处理预案，可操作性强。

2、评分标准：

根据优劣情况评分：优得3分；良得2分；中得1分，差得0分。