一品雅居前期物业管理

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洛阳钼都酒店管理有限公司

目 录

第一章、标的介绍

一、一品雅居的地理位置

二、物业概况

三、物业管理用房

四、物业管理的内容和要求

五、投标人的资质与条件

六、有关说明

七、奖惩措施

第二章、投标须知

一、投标依据

二、投标程序

第三章、投标书的编制要求

第四章、投标书密封和送达要求

第五章、开标、评标、定标

第六章、投标报价要求及评标标准

第七章、拟签订合同的主要条款

第八章、其他事项的说明

第一章 标的介绍

一品雅居项目由洛阳钼都酒店管理有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

一、招标建筑区划：

物业名称： 一品雅居1#、2#楼及地下车库

物业类型： 住宅

坐落位置： 洛阳市洛龙区金城寨街以西展览路以北

四至范围：东至 金城寨街

西至 怡和花园住宅小区

南至 展览路

北至 钼都利豪酒店

（详见附图）

二、物业概况

（一）整体概况

1#、2#住宅建筑面积53108.32平方米,共计 2 幢。地下汽车库一个。

（二）公用设施概况

1、一品雅居水、电、燃气均采用一户一表（供水为高层二次加压）。

2、设有垃圾收集点、自行车库等公建配套设施。

3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表。

（三）智能化系统概况

1、安全防范系统：

（1）电视监控系统

（2）楼宇可视对讲系统

（3）电子巡更系统。

2、物业管理系统：

（1）紧急广播与背景音乐系统

（2）小区信息发布系统。

三、物业管理用房

1、物业管理用房建筑面积237.94平方米，其中办公用房237.94平方米，位于2#楼一层。产权属业主共有。

2、一品雅居地下停车场及路面停车位统一委托物业公司管理。

四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）

1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护；

2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；

3、绿化养护和管理；

4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；

5、车辆进出及停放和管理；

6、配合社区建设；

7、物业档案资料的保管；

8、受托向业主、使用人提供的特约服务；

9、小区便民服务；

10、小区文娱活动组织；

11、法律政策及合同规定的其他事项；

12、其它物业管理事项。

要求以上服务需达到《洛阳市普通住宅小区物业服务收费指导价标准》规定的服务等级 二 级以上。

五、投标人的资质与条件

1、具有国家工商行政部门批准成立的物业服务企业，具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》规定的 三 级及以上物业服务企业资质证书能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。

2、投标人接管过综合住宅小区,具有不少于三年的成功管理经验.

六、有关说明

1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决。

2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。

3、投标人所服务的楼盘当中有 洛阳钼都酒店管理有限公司 其他楼盘的优先考虑。

4、招标单位按照物价部门文件规定支付空置房的物业费。

七、奖惩措施

中标单位必须参加洛阳市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，洛阳市仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。

第二章 投标须知

一、投标依据

1、国家、河南省、洛阳市物业管理相关政策、法规。

2、本招标文件。

二、投标程序

1、 2017 年 07 月 26 日—— 31 日前，在网上发布《一品雅居前期物业管理招标公告》。

2、 2017 年 08 月 01 日—— 08 日下午5:30前，接受物业公司报名，地点： 洛阳市洛龙区展览路与金城寨街交叉口一品雅居二号楼102室 ，联系电话： 18135663465 ，联系人： 田先生 。

3、 2017 年 08 月 09 日发招标文件。

4、开标时间、地点另行通知。标书密封自行携带。

5、确定中标单位后 3 日内，中标单位与招标单位签订《前期物业服务合同》，办理有关手续。

第三章 投标书的编制要求

投标书内容编制要求如下：

一、投标人的资质

1、投标申请报告。在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力”。

2、法人代表的身份证明或法人代表的授权委托书及代理人的身份证明复印件（原件备查）。

3、《工商营业执照》复印件及其他证书。

4、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等。

5、投标单位法定代表人和拟派驻一品雅居物业管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、工作经历等）和专业资格证书复印件（原件备查）。

二、投标人对本项目的理念和目标的阐述

1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

2、物业管理机构运作方法及管理制度。

包括机构设置、组织框架图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。

3、管理服务人员配置和管理。

管理服务人员配备、数量、素质、精神；人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。

4、物业管理用房及相应管理设施的配置。

提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算。

5、物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。

6、物业管理服务分项标准与承诺。

6.1房屋零修、急修及时率；

6.2维修工程质量合格率；

6.3绿化完好率；

6.4保洁率；

6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；

6.6管理费收取率；

6.7业主投诉率与处理率；

6.8业主物业管理满意率；

6.9消防火灾发生率；

6.10治安事件发生率。

7、物业的维修养护设想。

7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；

7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；

7.3市政等公共设施管理实施措施；

7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；

7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；

7.6物业管理区域内绿化养护管理的具体措施；

7.7智能化设施的管理与维修方案；

7.8各类管理档案的建立与管理。

8、物业维修和管理的应急措施。

8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；

8.2物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；

8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

8.5发生火警时的应急措施。

9、初期管理方案和措施：

9.1交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；

9.2入住工作程序及制度；

9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；

9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；

9.5建筑垃圾的处理措施；

9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；

9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；

9.8对一品雅居建设期内有关配套的合理化建议。

9.9丰富社区文化，加强社区建设。

第四章 投标书装订、密封和送达的要求

一、投标书外包装及文书要求

1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。

2、投标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式 五 份，装入一个或多个文件袋内。

3、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。

4、每个文件袋封口处及封底处要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。

二、投标文件有下列情况之一者，视为无效投标书

1、投标文件未按规定密封；

2、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；

3、投标书未在规定的最后时限前送达指定地点；

4、投标单位未参加评标会议；

无效投标书将不参加开标、评标程序。

三、投标保证金

投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳投标保证金人民币 壹万元整 及购买标书费用人民币 贰佰元整 （标书费用不予退还），未中标者在招标人确定中标后的15个工作日内退还保证金，利息不计。投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿。

四、投标文件处理

中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效组成部分。

第五章 开标、评标、定标

一、开标

1、开标由招标人主持。

2、邀请洛阳市物业管理行业主管部门、业主代表、社区居委会等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加。

二、评标

1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。

2、本项目的评标委员会成员共设 5 人。其中招标单位指派1 人，业主代表 2 人，其他 2 人由招标工作小组从市物业管理部门建立的专家名册中现场抽取。

三、评标程序

1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。

2、由评委分别进行评议打分，取平均分为其得分。

四、定标

1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。

2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结束后，由招标单位发出中标通知书。

第六章 投标评标标准

评标分值按技术标 30 分，企业业绩及综合情况 15 分组成。

第七章 拟签订合同的主要条款

1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家有关规定，与招标单位签订委托合同。中标单位承诺及时全面地履行管理和服务的义务，不得缩小范围和降低标准。

2、前期物业服务合同签订后，中标方不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目分解后分别向他人转让。

3、前期物业服务合同签订后，招标单位应及时向中标单位移交物业用房。

4、中标方有义务对托管物业的管理和公共设施、设备进行日常管理和养护。托管合同终止移交时，应能保证上述物产能够正常使用。

第八章 其他事项的说明

1、招标投标原则：公开、公平、公正、诚实守信。

2、评标原则：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级高。

3、投标人相互串通投标或与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，并依照相关法规规定，由房地产行政管理部门依法给予处罚。

4、物业管理项目招投标活动中产生争议的，双方当事人可向洛阳市仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服的，可以自收到仲裁结果15日内向洛阳市人民法院提起诉讼。

5、招标提拱的相关资料：一品雅居总平面图；

6、联系电话： 18135663465

联系人： 田先生

洛阳钼都酒店管理有限公司

2017 年 07 月 25 日

第一部分 技术标书评分表

评委签名： 日期：

第二部分 物管企业综合情况评分表